，店主王女士攥著補(bǔ)償協(xié)議呆立現(xiàn)場(chǎng)——這幕發(fā)生在2023年5月的場(chǎng)景，正在全國(guó)137個(gè)城市更新試點(diǎn)區(qū)域反復(fù)上演。住建部最新數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)商業(yè)用房拆除面積達(dá)2.3億平方米，其中臨街門面房占比超過(guò)60%。這場(chǎng)席卷全國(guó)的拆除浪潮，正在引發(fā)商戶權(quán)益保護(hù)與城市發(fā)展的深度博弈。

一

、城市更新下的政策推手

《十四五城市更新實(shí)施方案》明確要求

，到2025年完成21.9萬(wàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，其中“臨街危房改造”被列為重點(diǎn)工程。各地政府普遍采用”三舊改造”模式：對(duì)建成超20年、存在安全隱患、影響市容的商鋪建筑實(shí)施拆除。在深圳羅湖區(qū)，2022年就完成37萬(wàn)㎡門面房拆除；武漢江漢路改造項(xiàng)目中，78%被拆商鋪屬于磚混結(jié)構(gòu)老舊建筑。 但政策執(zhí)行中的“標(biāo)準(zhǔn)模糊”問(wèn)題日益凸顯。某省會(huì)城市住建局負(fù)責(zé)人坦言：”目前危房鑒定主要依據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，但具體到每棟建筑的評(píng)估，仍存在主觀判斷空間。”這種模糊性導(dǎo)致部分結(jié)構(gòu)完好的商鋪也被納入拆除范圍，2023年北京某區(qū)行政訴訟案件中，就有23%涉及錯(cuò)誤危房認(rèn)定。

二、商戶遭遇的三重法律困境

在拆除實(shí)踐中

，程序瑕疵成為主要爭(zhēng)議點(diǎn)。根據(jù)《行政強(qiáng)制法》第35條，行政機(jī)關(guān)作出強(qiáng)制執(zhí)行決定前，應(yīng)當(dāng)事先催告當(dāng)事人。但某法律援助機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在2022年受理的186起門面房拆除糾紛中